جایگاه مسکن در اقتصاد ایران در سال 98

از نظر این حقیر اظهارنظر در رابطه با وضعیت بازار مسکن آن هم در شرایطی که فقط برای یک ماه حجم مبادلات کاهش داشته است به دور از منطق حاکم بر بازار مسکن است.

تحلیل کارشناسان این بازار از مدت‌ها قبل افزایش قیمت و افزایش در حجم مبادلات بوده است. در شهریورماه سال گذشته به این نکته اشاره کرده بودیم که رشد قیمت‌ها اتفاق خواهد افتاد و همچنان که دیدیم این رشد از شهریورماه گذشته با شیب کمی شروع شد. تحلیل این بود که در ادامه این روند افزایشی ، از خردادماه و تیرماه قیمت‌ها در شهر های بزرگ و مراکز استانها  افزایش چشمگیری خواهد داشت و به اوج خواهد رسید و سپس این اوج را تا پایان سال حفظ می‌کند. در ادامه این روند ، بازار مسکن سال ٩٨ دوباره وارد رکود خواهد شد. دلیل این رکود نیز خروج سرمایه‌ها است که وارد بخش‌های تجاری می‌شود. اما با توجه به خروج ترامپ از برجام و نا اطمینانی‌هایی که در این رابطه پدید آمده است ما برای ٩٨ هم می‌توانیم منتظر رونق در بازار مسکن باشیم. در خردادماه امسال فقط سکه و طلا بودند که بازار را در دست گرفته بودند و دلیل اش هم این است که وقتی بازار تلاطم دارد ورود به بازار مسکن به عنوان سرمایه‌گذاری بلندمدت می‌تواند با ریسک بالایی مواجه باشد. از طرفی بازار مسکن به این سرعت اشباع نخواهد شد ، چراکه ٥ سال را در وضعیت رکود به سر برده است و خلأهای ایجاد شده به این زودی پر نخواهد شد. بحث دیگر آمار مربوط به وجود خانه‌های خالی در بازار مسکن است، باید گفت تکیه بر این آمار به نوعی گول زدن و بازی کردن با آمار و ارقام است. آمار خانه‌های خالی تقریبی است. و لذا حجمی از این آمار متکی بر مسکن های مهر اقماری نظیر مجتمع خورشید هشتم در پیشوا است. که در تمام شهرها وجود دارد و قالباً نا ایمن است و نمی‌توان به عنوان عرضه مازاد روی آن حساب جداگانه باز کرد. اگر شهریورماهی که پیش‌بینی افزایش قیمت کرده بودیم را باکاهش یا تثبیت قیمت می‌گذراندیم می‌توانستیم به واقعی بودن این آمار و تاثیرشان بر سطح عرضه و نتیجتا قیمت امیدوار باشیم ولی افزایش قیمت‌ها در اردیبهشت ماه به نوعی این گفته و استناد را نقض کرد و ثابت شد که خانه اضافی نداریم. دیدیم که مسکن رشد کرد و قیمت متوسط هر مترمربع آن افزایش پیدا کرد چرا که مردم به عنوان تقاضا‌کننده وارد شدند و خرید کردند. دوستانی که فقط تخصص در اقتصاد دارند متوجه این واقعیت نیستند که مسکن را نمی‌توان همانند سایر کالاها بررسی کرد. در بررسی سایر کالاها سطح تقاضای موثر در بازار تعیین‌کننده است ولی در بازار مسکن مبنای ما ، تقاضای مطلق نقش‌آفرین اصلی است. به عبارتی دیگر اگر شما امروز سیب نخورید و آن را تقاضا نکنید ، سال آینده مصرف سیب‌تان دو برابر نخواهد شد ولی تقاضای مسکن شما از سالی به سال دیگر منتقل شده و روی هم انباشته می‌شود. ذخیره شدن تقاضای جواب داده نشده هر سال برای سال آینده ماهیت این بازار را متفاوت می‌کند. در شرایطی که قیمت دلار روز به روز متفاوت است و جهش دارد بازار مسکن نیز همچون سایر بازارها از معاملات فاصله می‌گیرد. درکالاهای سرمایه‌ای روانشناسی خریدار این است که تقاضاکننده ، امروز حاضر است مسکنی که متری ٥ میلیون تومان است را به امید اینکه ٢ و نیم میلیون تومان در آینده سود داشته باشد با دو میلیون افزایش قیمت بخرد ولی همین تقاضاکننده حاضر نیست واحدی را ٥ میلیون تومان بخرد که ریسک ٤ هزار و ٩٥٠ تومان شدن داشته باشد و لذا همواره این تامل وجود دارد. هم‌اکنون نیز سطح تقاضاها همچنان بالاست ولی کسی حاضر نیست که وارد گود خرید شود. فروشنده نیز وارد خرید و فروش نمی‌شود چرا که انتظار دارد با قیمت بیشتری به فروش برساند. بنگاه‌ها نیز نهایتا ٥ دهم درصد می‌توانند در بازارها اثرگذار باشند و نمی‌توانند بیش از این حدود ، قیمت‌ها را متاثر کنند. از طرفی مطمئن باشید در بازاری چون مسکن که هم خریدار متنوع است و هم فروشنده قیمت‌گذاری‌های متفاوت کاری از پیش نخواهد برد. مگر اینکه یک پروژه خاص را مهندسی فروش کنند ، در این صورت ممکن است آن را با قیمت‌های مختلفی ارائه کند تا به فروش برسد. نقش بنگاه‌ها در تغییر قیمتی ، در سطح دهم درصدی است از طرفی بخشی از تفاوت قیمت مسکن‌ها در بنگاه‌های مختلف طبیعی است. به نوشته اعتماد ، تعلل و کاهش حجم خرید و فروش در این بازار با طبیعت این بازارها متناسب است در بازار‌های متلاطم همه معاملات کمرنگ خواهد شد. این دست تلاطم‌ها نیز بالاخره به تثبیت خاتمه می‌یابند و افراد به سرعت سرمایه‌های خود را به سمت بازارهای دیگر و از جمله آنها بازار مسکن خواهند برد ، طبق تحلیل‌های ما افزایش قیمت‌ها تا آخر سال ٩٧ ادامه دارد و در سال 98 اقبال رونق مسکن در شهر های اطراف کلانشهر ها نظیر دشت ورامین پردیس پرند و. بیشتر خواهد بود.

 

سپاس از همه عزیزان

حسین خانی

#مسکن_راه_خانه 1397/12/11

021-36733676